Sommaire du guide
Les revenus tirés d’un logement loué sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Selon que le logement est loué vide ou meublé, ces revenus ne relèvent pas de la même catégorie fiscale, ne se calculent pas de la même manière et ne laissent pas le même résultat net. Ce guide présente les mécanismes généraux : les seuils, taux et plafonds sont fixés par la loi de finances et évoluent, vérifiez-les chaque année sur impots.gouv.fr.
Le principe : des revenus imposables
Le revenu imposable n’est pas le loyer encaissé, mais le loyer diminué de certaines charges, soit forfaitairement (régimes « micro »), soit pour leur montant réel (régimes « réels »). Ce revenu s’ajoute à vos autres revenus et il est taxé à votre tranche marginale d’imposition, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux en vigueur.
Conséquence directe : plus votre tranche marginale est élevée, plus le choix du régime compte. Un contribuable non imposable et un contribuable dans une tranche haute n’ont pas du tout le même intérêt à optimiser.
Location nue : les revenus fonciers
Un logement loué vide génère des revenus fonciers. Deux régimes coexistent.
Le micro-foncier
Accessible lorsque les loyers bruts annuels de l’ensemble de vos locations nues ne dépassent pas un plafond (15 000 € par an, article 32 du CGI), il applique un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Vous n’avez rien à justifier : simple et lisible. Il n’est pas accessible si vous déduisez l’amortissement du statut du bailleur privé.
Son inconvénient pour un investisseur à crédit : il ignore les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges et l’assurance. Si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent les premières années d’un crédit, le régime micro vous fait payer trop d’impôt.
Le régime réel
Vous déduisez vos charges pour leur montant exact : intérêts d’emprunt et assurance emprunteur, taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères récupérable), charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, assurances PNO et loyers impayés, travaux d’entretien et d’amélioration.
Si les charges dépassent les loyers, vous constatez un déficit foncier. La part hors intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global dans une limite annuelle (10 700 € en règle générale), le reste étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Dans le neuf, où il n’y a pas de travaux, le déficit foncier est surtout lié aux intérêts des premières années et reste généralement limité. L’option pour le réel engage pour trois ans.
Location meublée : le statut LMNP
Un logement loué meublé, c’est-à-dire équipé d’une liste minimale de meubles et d’équipements fixée par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements…), génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tant que vos recettes de location meublée restent modestes au regard de vos autres revenus, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut de loueur professionnel (LMP) s’applique lorsque les recettes annuelles dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer.
Le micro-BIC
Sous un plafond de recettes, un abattement forfaitaire s’applique : 50 % pour une location meublée classique de longue durée, selon les règles en vigueur. Plus généreux que le micro-foncier, il reste un forfait qui ignore les charges réelles.
Le régime réel et l’amortissement
Au réel, vous déduisez les charges comme en location nue, et surtout vous pouvez amortir comptablement le bien (hors valeur du terrain), le mobilier et certains frais. L’amortissement est une charge « non décaissée » : il réduit le résultat imposable sans sortie d’argent. Il ne peut pas créer de déficit, mais l’excédent est reportable. Résultat fréquent : des loyers peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.
Ce régime impose une comptabilité (souvent confiée à un expert-comptable ou à un centre de gestion agréé) et une déclaration spécifique. Point important : la loi de finances pour 2025 prévoit, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, que les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, sauf exceptions (notamment certaines résidences services : étudiantes, seniors). L’avantage de la phase de location doit donc être apprécié au regard de la fiscalité de sortie (voir notre guide revente).
Nue ou meublée : comparatif
| Critère | Location nue | Location meublée (LMNP) |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC |
| Régime forfaitaire | Micro-foncier, abattement 30 % | Micro-BIC, abattement 50 % (longue durée) |
| Régime réel | Charges réelles, déficit foncier ; amortissement possible avec le statut du bailleur privé | Charges réelles + amortissements |
| Durée minimale du bail | 3 ans (bailleur personne physique) | 1 an (9 mois pour un étudiant) |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Profil de locataires | Familles, couples, durées longues | Étudiants, jeunes actifs, mobilité |
| Gestion | Plus simple, rotation faible | Plus active : mobilier, rotation, comptabilité |
Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)
Depuis la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47), la location nue dispose d’un nouvel outil : le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun. Pour un logement acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, neuf, en VEFA ou ancien avec au moins 30 % de travaux, dans un immeuble collectif, le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement annuel calculé sur 80 % du prix :
- dans le neuf, 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social, 5,5 % en loyer très social ;
- dans l’ancien réhabilité, 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
- dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal, portée à 10 000 € ou 12 000 € si la moitié au moins des loyers relève du social ou du très social.
En contrepartie : location nue en résidence principale pendant 9 ans, loyer et ressources du locataire plafonnés, pas de location à un membre du foyer fiscal ou à un proche parent, régime réel obligatoire. À la revente, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. Ce statut rapproche ainsi la location nue de la logique de l’amortissement en LMNP, avec des contreparties sociales.
Et le Pinel ?
Pendant une dizaine d’années, l’investissement locatif neuf a été porté par le dispositif Pinel, une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location avec plafonds de loyers et de ressources. Il concerne les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024 : aucun achat récent ne peut en bénéficier, mais les engagements en cours se poursuivent. Détails dans notre guide Pinel 2026 : la fin du Pinel.
Un bon investissement doit être rentable avant tout avantage fiscal. Un dispositif peut améliorer un projet solide ; il ne rattrape jamais un mauvais emplacement ou un prix surévalué.
Comment choisir ?
Quelques repères pour orienter la réflexion :
- Petite surface près d’un pôle universitaire ou d’affaires : la location meublée est souvent naturelle (studios, deux-pièces), avec une demande de locataires mobiles.
- Trois-pièces et plus, en zone résidentielle : la location nue attire des ménages plus stables, avec moins de rotation et de gestion.
- Tranche marginale élevée : le régime réel (foncier ou LMNP) mérite presque toujours d’être chiffré.
- Horizon de revente : intégrez dès l’achat la fiscalité de la plus-value et la règle de réintégration des amortissements en meublé.
- Location nue longue, tranche de 30 % ou plus : comparez le droit commun au statut du bailleur privé, en tenant compte du plafond de loyer.
Le choix fiscal se fait au cas par cas, idéalement avec l’aide d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Commencez par mesurer la performance avant impôt dans le calcul de rentabilité locative, puis faites chiffrer l’impact fiscal de chaque option.
Questions fréquentes
Peut-on passer de la location nue à la location meublée ?
Oui, à l’occasion d’un changement de locataire et en respectant les règles du bail en cours. Le changement de régime a des conséquences fiscales (catégorie de revenus, éventuel déficit foncier reportable, calcul de la plus-value) : faites-le étudier avant.
Peut-on cumuler location nue au micro-foncier et dispositif Jeanbrun ?
Non. L’article 32 du code général des impôts exclut du micro-foncier les logements pour lesquels l’amortissement du statut du bailleur privé est déduit : les revenus fonciers se déclarent alors au régime réel.
Le Pinel peut-il encore être souscrit ?
Non. Le dispositif Pinel n’est plus accessible pour les acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2025. Les investisseurs entrés avant cette date poursuivent leur engagement de location selon les règles applicables à leur acquisition.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Au régime réel de la location nue, lorsque les charges déductibles dépassent les loyers, il apparaît un déficit. La part qui ne provient pas des intérêts d’emprunt peut s’imputer sur le revenu global dans une limite annuelle fixée par la loi ; le surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Sources officielles
AvertissementCe guide a une vocation pédagogique. Les règles fiscales et juridiques évoluent chaque année : vérifiez les dispositions en vigueur sur service-public.fr, impots.gouv.fr ou economie.gouv.fr, et faites-vous accompagner par un professionnel pour votre situation personnelle.