Calcul de rentabilité locative : le simulateur

Les formules du calcul de rentabilité locative

Les formules sont volontairement simples et transparentes, pour que vous puissiez refaire chaque calcul à la main. Ce sont celles qu’applique le simulateur ci-dessus.

La vacance locative s’applique aux loyers théoriques : 4 % représentent environ deux semaines de logement vide par an, ce qui correspond à un changement de locataire de temps en temps. Dans un secteur très demandé, vous pouvez la réduire ; dans un marché plus détendu, augmentez-la.

Le montant emprunté est égal au coût total moins votre apport. La mensualité est calculée pour un prêt amortissable à taux fixe et à échéances constantes ; l’assurance emprunteur est ajoutée sur la base d’un taux annuel appliqué au capital initial.

Calculer la rentabilité locative en 5 étapes

1. Le coût d’acquisition : prix du logement + frais de notaire (réduits dans le neuf, de l’ordre de 2 à 3 % du prix) + éventuel parking ou cuisine achetés à part.
2. Le loyer réaliste : partez des loyers effectivement pratiqués pour un bien comparable dans le quartier, et vérifiez s’il existe un encadrement des loyers dans la commune ou, si vous visez le statut du bailleur privé, un plafond de loyer.
3. Les dépenses du propriétaire : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, éventuelle garantie loyers impayés, frais de gestion si vous déléguez.
4. La vacance : quelques semaines par an entre deux locataires.
5. Le financement : apport, taux, durée et assurance emprunteur, qui déterminent la mensualité et donc le cash-flow.

Pour approfondir chaque poste, lisez notre guide rendement locatif : brut, net, net-net.

Exemple de calcul pour un T2 neuf en Île-de-France

Prenons les valeurs par défaut du simulateur : un 2 pièces neuf acheté 260 000 €, loué 1 050 € par mois hors charges, financé sur 25 ans à 3,4 % avec 26 500 € d’apport. Ces hypothèses sont illustratives.

Le bien dégage une rentabilité nette d’environ 3,7 %, mais le cash-flow est négatif : l’investisseur complète d’environ 436 € par mois, pendant que le locataire finance l’essentiel du remboursement du capital. C’est le mécanisme de l’effet de levier : l’effort d’épargne sert à constituer un patrimoine.

Rentabilité brute, nette ou nette-nette : quel indicateur suivre ?

Dans le neuf, le prix au mètre carré plus élevé tire la rentabilité brute vers le bas ; les frais de notaire réduits, l’absence de travaux et des charges plus prévisibles réduisent l’écart en net. Comparer un bien neuf et un bien ancien sur le seul rendement brut conduit donc souvent à une mauvaise décision : voir pourquoi investir dans le neuf.

Quelle est une bonne rentabilité locative dans le neuf ?

Il n’existe pas de seuil universel : une « bonne » rentabilité dépend du risque que vous acceptez et de votre objectif. Un studio près d’une gare de RER dans une commune où la demande dépasse l’offre peut afficher un rendement brut modeste et rester un excellent placement, parce qu’il se louera vite, longtemps et se revendra facilement. À l’inverse, un rendement brut élevé dans un secteur peu demandé masque souvent de la vacance, des impayés ou une revente difficile.

Trois questions sont plus utiles qu’un pourcentage :

• Le loyer d’équilibre est-il atteignable ? Comparez-le aux loyers réellement pratiqués pour un bien comparable dans le quartier. Si le loyer de marché est supérieur, l’opération s’autofinance ; s’il est inférieur, l’écart est votre effort d’épargne mensuel.
• L’effort d’épargne est-il soutenable ? Un cash-flow négatif de quelques dizaines d’euros par mois peut être un choix assumé pour constituer un patrimoine ; plusieurs centaines d’euros pèsent lourdement sur un budget pendant 20 ou 25 ans.
• La rentabilité nette tient-elle avec des hypothèses prudentes ? Testez une vacance plus longue, un loyer 5 % plus bas ou un taux plus élevé : un projet solide reste acceptable dans le scénario défavorable.

Studio ou T2 : lequel est le plus rentable ?

Le prix au mètre carré d’un studio est généralement plus élevé que celui d’un 2 pièces, mais son loyer au mètre carré l’est aussi : à l’arrivée, le rendement brut d’un studio est souvent un peu supérieur. En contrepartie, la rotation des locataires (étudiants, jeunes actifs) est plus forte, ce qui augmente la vacance et les frais de relocation. Le T2 attire des couples ou des actifs qui restent plus longtemps et se revend auprès d’un public plus large, investisseurs comme occupants. Saisissez les deux scénarios dans le simulateur : seul le calcul sur des lots réels permet de trancher. Les fiches de notre catalogue affichent pour chaque lot le loyer d’équilibre correspondant.

Les erreurs fréquentes du calcul de rentabilité

1. Diviser par le prix au lieu du coût total pour la rentabilité nette : les frais de notaire, même réduits dans le neuf, font partie de l’investissement.
2. Prendre le loyer annoncé par le vendeur sans le vérifier : partez des annonces comparables et, le cas échéant, du plafond d’encadrement ou du plafond du statut du bailleur privé.
3. Oublier la vacance : même dans un marché tendu, un changement de locataire coûte souvent deux à quatre semaines de loyer.
4. Confondre charges récupérables et non récupérables : seules les secondes restent à votre charge ; l’entretien des parties communes est en grande partie refacturable au locataire, pas le fonds de travaux ni les honoraires du syndic.
5. Ignorer le délai de livraison en VEFA : entre la signature et les premiers loyers, il peut s’écouler un à deux ans, parfois avec des intérêts intercalaires.
6. Juger sur la rentabilité brute seule : c’est l’indicateur le plus flatteur, et le moins utile pour décider.

Calculer la rentabilité après impôt

La rentabilité nette-nette dépend de votre tranche marginale et du régime choisi : location nue au micro-foncier ou au réel, location meublée (LMNP), ou statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026 pour les logements acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Sur notre exemple, en location nue au régime réel, le revenu foncier imposable de la première année serait d’environ 1 682 € après déduction d’environ 8 064 € d’intérêts d’emprunt (hors assurance emprunteur, également déductible). Avec le statut du bailleur privé en loyer intermédiaire, l’amortissement déductible atteindrait 7 280 € par an (3,5 % de 80 % du prix, dans la limite de 8 000 €) : il effacerait ce revenu imposable, à condition de pratiquer un loyer sous le plafond intermédiaire et de louer nu 9 ans. Saisissez ce loyer plafonné dans le simulateur pour comparer les deux scénarios.

Notre guide fiscalité locative compare les régimes.

Ce que le simulateur ne prend pas en compte

• L’impôt sur les revenus locatifs, qui dépend de votre tranche marginale et du régime choisi.
• Les intérêts intercalaires pendant la construction, en cas d’achat sur plan : voir le guide VEFA.
• Une éventuelle exonération temporaire de taxe foncière sur les constructions neuves, qui dépend de la décision de chaque commune : renseignez-vous auprès de la mairie ou sur impots.gouv.fr.
• L’évolution des loyers, des charges et la valeur de revente du bien (voir plus-value immobilière).

Pour tester un lot réel, ouvrez une fiche du catalogue de studios et 2 pièces neufs : le bouton « Ajuster ce scénario dans le simulateur » pré-remplit le calcul. Vous pouvez aussi partir des programmes neufs du Val-de-Marne ou de Paris.